Có nên mua đất tái định cư chờ cấp sổ đỏ có giá rẻ?

Theo tư vấn của luật sư, người mua đất tái định cư chưa có sổ đỏ sẽ đối mặt với rất nhiều rủi ro.

Thực tế, không ít người sống gần các khu đất tái định cư có ý định mua đầu tư do giá khá rẻ so với đất thổ cư lâu năm. Tuy nhiên có nhiều trường hợp đất tại các khu tái định cư chưa có sổ đỏ nhưng được hứa hẹn sẽ nhanh chóng được cấp.

Mua đất tái định cư chưa có sổ đỏ sẽ gặp phải những rủi ro gì? Nếu người dân vẫn muốn mua thì có cách nào để giảm bớt rủi ro?

Theo luật sư Đoàn Trung Hiếu – Văn phòng luật sư Hỗ trợ Phát triển Cộng đồng – thuộc Đoàn luật sư TP Hà Nội, căn cứ vào Luật đất đai 2013 và Nghị định 47/2014 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất, người dân cần lưu ý 3 vấn đề:

Thế nào là đất tái định cư?

Hiện nay, chưa có quy định cụ thể đối với khái niệm đất tái định cư. Theo cách hiểu dựa trên Luật Đất đai và các văn bản liên quan thì đất tái định cư là đất do Nhà nước cấp để bồi thường cho người dân khi bị thu hồi đất.

Mục đích của loại đất này là giúp người dân có nơi an cư mới, ổn định cuộc sống.

Các trường hợp người dân được hỗ trợ đất tái định cư được quy định tại Điều 6 Nghị định 47 về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.

Những rủi ro khi mua đất tái định cư

Đất tái định cư là đất do Nhà nước cấp để bồi thường thu hồi đất và hỗ trợ người dân bị thu hồi đất ổn định cuộc sống. Vì vậy, về mặt pháp lý, đất tái định cư là đất được Nhà nước cấp cho người dân, người được bồi thường có quyền sử dụng mảnh đất đó. Mặc dù người được bồi thường mảnh đất có quyền sử dụng nhưng không phải phần đất tái định cư nào cũng được cấp sổ đỏ.

Khi mua đất tái định cư chưa có sổ đỏ, người mua sẽ phải thực hiện một số thủ tục khá rườm rà về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng ủy quyền. Vì khi đất chưa có sổ đỏ thì sẽ không thể làm thủ tục chuyển nhượng nên việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng chỉ là việc giao kết của 2 người, phải làm thêm hợp đồng ủy thác để ủy thác quyền cho bên nhận chuyển nhượng đất có quyền quyết định toàn bộ các vấn đề liên quan như nộp các khoản thuế phí (nếu có). Dù vậy, việc mua đất tái định cư chưa có sổ đỏ tồn tại rất nhiều rủi ro.

Việc ký kết hợp đồng ủy quyền nhằm che đậy việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa có sổ đỏ, nên nếu trong trường hợp bên chuyển nhượng (bên bán) vì một lý do nào đó không muốn bán nữa, họ có thể yêu cầu tòa án hủy hiệu lực của hợp đồng, hợp đồng ủy quyền sẽ bị vô hiệu. Khi này, các bên sẽ khôi phục lại tình trạng ban đầu.

Bên nhận chuyển nhượng sẽ chịu thiệt vì chỉ có thể nhận lại số tiền cọc mà không có tiền lãi hoặc tiền bồi thường. Rủi ro nếu bên chuyển nhượng không có khả năng trả lại hoặc không muốn trả lại tiền cọc cho bên nhận chuyển nhượng thì bên nhận chuyển nhượng sẽ mất trắng hoặc có thể sẽ rất mất thời gian, công sức và rất khó đòi lại khoản tiền đã bỏ ra.

Ngay cả khi giao dịch mua bán thông qua hợp đồng ủy quyền diễn ra suôn sẻ, người mua đất tái định cư vẫn gặp nhiều khó khăn trong việc xin cấp sổ đỏ. Lý do vì pháp luật không thừa nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa có giấy chứng nhận (trừ 2 trường hợp ngoại lệ nhưng không đề cập đến đất tái định cư). Cho nên khi cấp sổ đỏ của suất tái định cư thì cơ quan có thẩm quyền chỉ cấp cho người được bố trí tái định cư, tức là người bán (bên ủy quyền) chứ không phải người mua (bên được ủy quyền).

Ngoài ra, một rủi ro nữa khi mua đất tái định cư chưa có sổ đỏ là rất khó để chuyển nhượng cho người thứ ba. Nguyên nhân là thửa đất đó có pháp lý không rõ ràng, giao dịch chuyển nhượng thường lòng vòng qua hợp đồng ủy quyền nên sẽ khiến người mua e ngại.

Những cách giảm bớt rủi ro khi mua đất tái định cư

Trước hết, cần phải xem xét xem diện tích đất đó đã được cấp sổ đỏ hay chưa hoặc tham khảo, thăm dò nhiều nguồn xem phần đất đó có đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ không.

Điều kiện để được cấp sổ đỏ đất tái định cư bao gồm: Đạt đủ diện tích đất tối thiểu, chiều dài, chiều rộng của đất; đất được Nhà nước giao, sử dụng lâu dài, không xảy ra tranh chấp, kiện tụng; đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính tại cơ quan Nhà nước; có đầy đủ các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng hợp pháp.

Trường hợp đất tái định cư đã có sổ đỏ, người mua có thể an tâm và nhận chuyển nhượng đất như thủ tục bình thường.

Trường hợp đất có đủ điều kiện để cấp sổ đỏ nhưng chưa được cấp, người mua có thể thỏa thuận, yêu cầu người bán thực hiện thủ tục xin cấp sổ đỏ trước khi hai bên thực hiện việc chuyển nhượng. Tuy nhiên điều này dễ dẫn tới phần đất tái định cư trên sẽ tăng giá sau khi đã có sổ đỏ.

Ngoài ra, việc đất có đủ điều kiện cấp sổ đỏ, người mua nên mua, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất đó từ người bán là những người thân, người có sự tin tưởng cao để tránh việc người bán, người chuyển nhượng vì một lý do nào đó “lật mặt” hủy hợp đồng ủy quyền và các bên trả lại tiền cũng như quyền sử dụng đất đó.