Đặt cọc mua nhà rồi hủy, 1 năm sau quay lại đòi đền cọc: Điều bên bán cần lưu ý

Lúc trước em cứ nghĩ rằng chỉ có người mua nhà mới sợ bị gạt, chứ giờ đọc báo sao em thấy toàn ngược lại, người bán nhà cũng gặp không ít rủi ro đâu nha mọi người. Thế nên giờ mua hay bán gì cũng phải cẩn trọng, kẻo mất tiền nha.

Để em kể bà con nghe chuyện này, đọc để cảnh giác trước việc nhận tiền cọc khi bán nhà. Theo bài đăng trên báo Pháp Luật em đọc được, vào ngày 25/5/2019, vợ chồng ông N. – bà H. có thỏa thuận về việc sẽ bán nhà cho ông Đ., với số tiền ông Đ. đặt cọc trước là 500 triệu. Hẹn đến ngày 29/5/2019, ông Đ. sẽ thanh toán phần còn lại là gần 17,9 tỷ đồng. Nếu bên nào có thay đổi, không giao dịch đúng hẹn thì phải bồi thường gấp đôi.

Tuy nhiên, đến ngày, vợ chồng ông Đ. đến nhà vợ chồng ông N. báo rằng mình chấp nhận mất cọc vì không được ngân hàng giải ngân nên không đủ tiền để chồng phần còn lại và vì nhà đất này không hợp hướng. Do thấy việc bán nhà cho ông Đ. không thành, nên vợ chồng ông N. đã quyết định bán nhà cho một người khác vào ngày 24/7/2019.

1 năm sau, vợ chồng ông Đ. bất ngờ quay lại, kiện đòi vợ chồng ông N. trả lại tiền cọc 500 triệu đồng và phạt cọc 500 triệu đồng, tổng cộng là 1 tỷ đồng.

Lý lẽ mà ông Đ. đưa ra là vì tại hôm đặt cọc, vợ chồng ông N. chỉ cam kết nhà đất hợp lệ và giao bản photo sổ đỏ. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc xong, ông Đ. được Phòng Quản lý Đô thị Long Xuyên cho biết nhà đất này không thuộc diện cấm chuyển nhượng, song có một phần diện tích nằm trong quy hoạch làm đường, nên đã báo cho vợ chồng ông N. để thỏa thuận giá bán, nếu không thì phải bồi thường cọc cho ông.

Về phía ông N., ông nói chưa biết đất quy hoạch diện tích bao nhiêu nên khó thương lượng lại giá, vì vậy đề nghị ông Đ. chờ thêm thời gian để hỏi rõ rồi thỏa thuận lại giá. Đồng thời, ông Đ. phủ nhận việc mình báo hủy mua nhà vì không được ngân hàng giải ngân và không hợp hướng?!

Tại cả phiên tòa sơ thẩm và phúc thẩm, cho rằng lời khai của nguyên đơn hoàn toàn có cơ sở, nên Tòa chấp nhận yêu cầu của ông Đ., buộc vợ chồng ông N. phải trả 1 tỷ đồng cho ông Đ.

Theo nhận định của Hội đồng xét xử, nhà đất có khoảng 74m2 quy hoạch mở rộng lộ giới, cơ quan chức năng đã lấy ý kiến về đồ án và phía vợ chồng ông N. biết nhưng không báo cho vợ chồng ông Đ. là không đúng.

Ngoài ra, không có chứng cứ chứng minh rằng vợ chồng ông Đ. chấp nhận mất tiền cọc, lúc này lẽ ra cả 2 bên phải thương lượng, thỏa thuận để tiếp tục thực hiện hợp đồng nhưng phía vợ chồng ông N. đã không làm như thế mà bán lại cho người khác. Do đó, việc vợ chồng ông N. từ chối giao dịch trong trường hợp này là không đúng.

Không chấp nhận phán quyết này, vợ chồng ông N. có đơn đề nghị xem xét kháng nghị vụ án theo thủ tục giám đốc thẩm vì cho rằng nhận định của Tòa tại phiên sơ thẩm và phúc thẩm là thiếu cơ sở và không khách quan.

Lý lẽ mà vợ chồng ông N. đưa ra rằng Bộ luật dân sự hiện hành có đề cập rõ, nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Đối với vụ việc này, tính đến ngày cuối cùng phải thanh toán tiền nhà, tức là vào ngày 29/5/2019, vợ chồng ông N. vẫn sẵn sàng ký hợp đồng bán nhà, trong khi đó, vợ chồng ông Đ. đã không thanh toán, nên việc bị mất cọc là đúng quy định.

Hơn nữa, vợ chồng ông N. khẳng định mình không hề biết thông tin về việc quy hoạch đất để làm đường như ông Đ. đã đề cập. Ở phiên phúc thẩm, bà H. (vợ ông N.) còn bảo rằng không hề được mời họp hay ký bản lấy ý kiến nên đề nghị cơ quan chức năng giám định chữ ký trong tài liệu này, song phía Hội đồng xét xử lại không đáp ứng được điều đó.

Còn tại phiên tòa sơ thẩm, Hội đồng xét xử cho rằng vợ chồng ông N. không cung cấp được tài liệu chứng minh đã đề nghị vợ chồng ông Đ. thỏa thuận lại giá chuyển nhượng do có một phần đất nằm trong quy hoạc. Việc bắt lỗi không chịu thương lượng lại trong trường hợp này là điều không hợp lý.

Bên cạnh đó, tại phiên phúc thẩm còn nhận định ngân hàng Eximbank, chi nhánh An Giang đã xác nhận hạn mức tín dụng của tiệm vàng do vợ chồng ông Đ. làm chủ cho thấy hạn mức còn lại đủ để thực hiện hợp đồng. Tuy nhiên, theo vợ chồng ông N., nhận định này là sai lầm nghiêm trọng vì đã đánh đồng danh nghĩa công ty với cá nhân vợ chồng ông Đ., bởi nó là 2 chủ thể khác nhau. Ngân hàng cấp tín dụng cho tiệm vàng của vợ chồng ông Đ. theo đúng ngành nghề đã đăng ký chứ không phải cấp tiền để cho vợ chồng ông đi mua nhà. Và cho dù vợ chồng ông có đủ tiền để mua được nhà cũng không có nghĩa là họ sẵn sàng thực hiện hợp đồng. Vì thế, Hội đồng xét xử không thể mặc nhiên xem việc bên mua đủ tiền là không có lỗi trong việc thực hiện hợp đồng đặt cọc bị đổ bể.

Theo các luật sư, trong chuyện mua bán nhà, bên bán chỉ phải bảo đảm tính hợp pháp của nhà đất theo sổ đỏ đã được cơ quan có thẩm quyền cấp. Nếu như có quy hoạch mở đường thì cũng không có quy định bắt bên bán phải báo cho bên mua biết được điều này và không có quy định buộc bên bán phải thương lượng lại giá cả trong những trường hợp như thế này. Việc tăng giảm ra sao tùy vào quyền của các bên.

Từ những rắc rối kiện tụng liên quan đến việc đòi đền bù tiền đặt cọc, để tránh rủi ro pháp lý, bà con là bên bán cần chú ý:

– Khi đặt cọc nhớ thiết lập hợp đồng đặt cọc, nhớ chú ý xem kỹ từng điều khoản và thực hiện công chứng tại Văn phòng công chứng.

– Nếu bên mua hủy việc mua nhà, hai bên cần làm văn bản thỏa thuận hủy đặt cọc và thực hiện công chứng tại Văn phòng công chứng. Bởi nếu việc hủy đặt cọc chỉ được thực hiện bằng lời nói suông, thì bên mua dễ dàng lật kèo, và khi đó bên bán là người chịu thiệt thòi.

Thời gian qua, đã có nhiều trường hợp bên bán vì sơ suất, hiểu biết pháp luật còn giới hạn nên đã xảy ra nhiều vụ kiện tụng liên quan đến việc tranh chấp đòi lại nhà, vừa mất thời gian, lại tốn kém tiền bạc. Do đó, dù là bên mua hay bán, vẫn cần phải tìm hiểu kỹ và nắm rõ các quy định của pháp luật, để tránh đối phương lợi dụng kẽ hở gây thiệt thòi cho mình.