Đừng cố vay ngân hàng để mua nhà đất: Mua xong giật mình vì “bẫy lãi suất” và muôn khoản phí

Ngỡ ngân hàng cho vay với mức lãi suất thấp nhiều người vội vay để mua nhà đất nhưng họ đâu biết bản thân sẽ vào cảnh “ngộp nợ”. Trước khi vay, phải phân tích rõ các khoản gốc, lãi trả nợ hàng tháng sau khi hết ưu đãi và nhiều khoản phí đi kèm khác.

Sử dụng đòn bẩy tài chính để mua nhà được phương án dành cho những nhà đầu tư, người mua nhà ở thực vốn móng lựa chọn. Tuy nhiên, thực tế, không ít người mua nhà đến khi ký hợp đồng mới nhận ra, khoản gốc và lãi hàng tháng sau khoảng thời gian ưu đãi không rẻ như họ dự tính.

Đặc biệt, các khoản phí mà họ nhận được phát sinh và cộng dồn khiến họ rơi vào tình cảnh “lãi chồng lãi”.

Câu chuyện của chị Trần Sâm (Hoài Đức, Hà Nội) là một ví dụ. Tháng 3/2021, vợ chồng chị Sâm chốt một căn nhà đất tại Hà Đông, Hà Nội với mức giá 2,3 tỷ đồng, diện tích 34m2 và có một tài sản trên đất là căn nhà 3,5 tầng. Về bài toán tài chính, vợ chồng chị Sâm chỉ có 800 triệu đồng vốn, tương đương khoảng 34% giá trị căn hộ. Số tiền còn lại, chị Sâm dự tính vay vốn ngân hàng.

“Khoảng 3-4 năm trước, để ngân hàng vào giải ngân song song cho căn nhà đất khá khó khăn. Hiện tại, việc mua nhà đất hoặc đất đối với người mua cần sử dụng tiền ngân hàng đã trở nên dễ dàng. Nếu thu nhập ổn định, không nợ xấu, không có khoản nợ khác đi cùng thì hồ sơ vay được duyệt nhanh chóng. Trung bình chỉ mất khoảng 2 ngày chuẩn bị hồ sơ và 3-5 ngày là phía ngân hàng đã có quyết định vay vốn. Một số ngân hàng sẽ mất 2 ngày cho bên thứ 3 vào thẩm định giá nhà đất. Đối với ngân hàng có bộ phận tự thẩm định thì thủ tục sẽ rút ngắn 1 ngày”, chị Sâm cho hay.

Cũng theo chị Sâm, phía ngân hàng sẽ tiến hành mở tài khoản cho bên bán. Đến ngày công chứng sẽ có đại diện bên ngân hàng tham gia kí hợp đồng 3 bên. Khoản tiền giải ngân sẽ chuyển vào bên bán nhưng phong toả. Đến khi ra sổ hồng mới, số tiền mới được mở phong toả. “Điều này vừa đảm bảo an toàn cho người mua vì như vậy, hiếm khi xảy ra tình trạng sổ hồng giả, hay tranh chấp không liên quan”.

Tuy nhiên, người phụ nữ này cũng cho hay: “Thủ tục ngân hàng thực sự nhanh chóng và thuận tiện. Nhưng điều vợ chồng tôi có phần bức xúc, chính là khoản lãi và phí”.

Đến khi ra sổ hồng mới, số tiền mới được mở phong toả.

Theo chị Sâm chia sẻ: “Một ngân hàng đã chào phí cho tôi với mức lãi suất 7,8% năm đầu tiên. Đến năm thứ hai, mức lãi suất sẽ bằng lãi suất gửi tiết kiệm 13 tháng cộng với 3,5%. Nhân viên tư vấn bảo tôi, lãi suất năm thứ hai sẽ dao động khoảng 10,5% và giới thiệu, đây là mức ưu đãi rẻ nhất trong các ngân hàng.

Thế nhưng, đến khi vay vốn, tôi mới phát hiện ra có quá nhiều khoản phí phát sinh. Đầu tiên là phí thẩm định nhà tốn hơn 2 triệu đồng. Sau đó là phí bảo hiểm cho căn nhà đất tương đương 1% giá trị căn nhà. Ngoài ra, phí bảo hiểm khoản vay, chi phí mua bảo hiểm, trung bình 20 triệu đồng/năm. Đến thời điểm sát ngày chuẩn bị ký kết hợp đồng, công chứng vay vốn, ngoài chi phí cố định theo quy định của Nhà nước, chúng tôi sẽ phải mất thêm 2-3 triệu phí ngoài liên quan.

Như vậy, nếu tôi vay ngân hàng này, ngoài tiền lãi gốc phải trả hàng tháng, trung bình mỗi tháng tôi mất thêm 2-3 triệu các khoản phí. Ngoài ra, sau 1-2 năm đầu, phía ngân hàng còn thu phí quản lý tài sản. Còn về ưu đãi lãi vay, ban đầu, tôi nhầm tưởng là lãi suất gửi tiết kiệm 18 tháng sẽ khoảng 5-6%. Nhưng hoá ra, mức lãi suất này tính cho khoản gửi tiền tỷ, tức là 7-8%/tháng. Nếu cộng với biên độ 3,5% thì mức lãi phải trả hàng tháng là 11,5%, không hề rẻ. Hiện tại, vợ chồng tôi dự tính chuyển sổ đỏ sang ngân hàng khác vay. Nhưng trong vòng 1 năm đầu tiên, phí phạt lên tối 3,5%.”

Anh Nam, lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội thẳng thắn chia sẻ, việc tiếp cận vốn vay ngân hàng dễ dàng đã giúp người mua nhà dễ dàng sở hữu căn hộ. Song, thực tế, người mua cần tham khảo các chính sách của những ngân hàng khác nhau.

“Có ngân hàng cho vay dễ dàng, thủ tục đơn giản nhưng có ngân hàng lại khắt khe về thủ tục giấy tờ. Mỗi bên sẽ có ưu nhược điểm. Người mua nhà nên cẩn trọng với bẫy lãi suất mà nhân viên tín dụng đưa ra. Đừng nghĩ lãi suất năm đầu thấp là lợi thế mà cần tìm hiểu xem xét lãi suất từ năm tính thả nổi. Ngoài ra, người mua nhà cần làm rõ các chi phí sẽ phát sinh trong quá trình làm hồ sơ vay vốn và mức lãi suất thả nổi vì thông thương một số nhân viên tín dụng sẽ không tư vấn mà đợi đến khi ký kết mới bắt đầu thông báo”, anh Nam cho hay.

Vị lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản cho biết thêm, trong bối cảnh nguy cơ lạm phát cao xảy ra, lãi suất có thể gia tăng đột biến nên người mua nhà càng cần phải xem xét cẩn trọng