Góc khuất của ma trận phân lô, bán nền

Nhiều chuyên gia cho rằng nên xoá bỏ hình thức phân lô, bán nền để hạn chế những hệ luỵ của nó đối với thị trường bất động sản.

Nhiều hệ luỵ!

Thời gian gần đây, thị trường bất động sản liên tục xuất hiện những cơn sốt đất nền tỉnh lẻ thu hút sự quan tâm và dòng vốn lớn của các nhà đầu tư.

Với một quỹ đất lớn, hoặc có thể là đất nông nghiệp đã được chuyển đổi mục đích sử dụng, doanh nghiệp chỉ cần bỏ ra chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng cơ bản là đã có thể phân lô bán cho các nhà đầu tư. Với cách làm này, doanh nghiệp vừa không mất vốn lớn, vừa có thể quay vòng vốn nhanh, chưa kể đến việc giá đất tăng do đầu tư hạ tầng.

Các sản phẩm bất động sản phân lô bán nền vì thế luôn có sức hấp dẫn đặc biệt với các doanh nghiệp địa ốc. Đặc biệt, kể từ khi Quyết định 33/2014 về giải quyết tách thửa được ban hành, cùng với sự chào đón của các UBND tỉnh với nhiều chính sách thu hút nhà đầu tư, không ít các công ty địa ốc đã mua những quỹ đất lớn, sau đó tự phân lô đem bán.

Còn đối với các nhà đầu tư, các sản phẩm đất nền đã đánh trúng sở thích đầu tư đất của người dân. Mặt khác, các lô đất này thường có diện tích và mức giá vừa phải, các nhà đầu tư không phải bỏ ra một lượng vốn quá lớn, trong khi đó vẫn có thể mua đi bán lại, lướt sóng kiếm lời.

Xu hướng phân lô bán nền vì thế đã nhanh chóng nở rộ, nhất là tại các tỉnh vùng ven Hà Nội, TP. HCM và các địa phương có du lịch phát triển như Nha Trang, Đà Nẵng, Quảng Ninh, Phú Quốc.

Tuy nhiên, đi cùng với sự phát triển mạnh mẽ, những năm gần đây, những sản phẩm này đã để lại những hệ luỵ lớn đối với thị trường bất động sản. Nhiều doanh nghiệp đã lợi dụng việc phân lô bán nền để ngang nhiên rao bán dự án trái pháp luật.

Mới đây, thông tin về việc hàng loạt các doanh nghiệp đã giới thiệu, quảng cáo, rao bán đất nền không hợp pháp thông qua hình thức lập vi bằng, hợp đồng góp vốn đã gây hoang mang cho nhiều khách hàng.

Đáng chú ý nhất là trường hợp của Công ty CP Địa ốc Alibaba. Từ cuối năm 2017, công ty này đã rao bán gần 30 dự án đất nền tại Đồng Nai trong khi không được cấp phép bất cứ một dự án khu dân cư nào tại địa phương này.

Mặc dù UBND huyện Nhơn Trạch, lãnh đạo huyện Long Thành và tỉnh Đồng Nai đã nhiều lần lên tiếng xác nhận Alibaba không có dự án các huyện, thành phố trong tỉnh, song công ty này vẫn không dừng hành vi ngang nhiên rao bán đất nền, khiến nhiều nhà đầu tư bỏ tiền ra mua những dự án đất nền “ma”, không hề có thật.

Nhận định về thực trạng bùng nổ các hoạt động đầu tư đất nền, mua bán các dự án phân lô bán nền hiện nay, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường cho rằng, thực trạng phân lô bán nền tại các dự án hiện nay đang để lại nhiều hệ luỵ cho thị trường bất động sản.

Bên cạnh việc chính sách này bị các doanh nghiệp lợi dụng để phân lô bán dự án trái pháp luật việc phân lô bán nền cũng dẫn đến tình trạng các nhà đầu tư găm đất, đầu cơ trên đất để đợi lên giá mà không đưa vào sử dụng gây lãng phí và làm mất mỹ qua đô thị tạo ra rất nhiều các khu đô thị bị hoang hóa.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, cơn sốt đất nền đang bùng nổ rất mạnh mẽ tại nhiều địa phương trên cả nước. Trước đó, luật đất đai đã cấm việc phân lô bán nền nhưng thời gian gần đây lại mở chưa cho các giao dịch này.

Trong khi đó, việc đầu tư đất nền của người dân hầu hết chỉ mua để đấy, đợi giá lên để bán lại. Do đó, các giao dịch mua bán đầu tư đất nền là rất nguy hiểm, không kéo theo sự phát triển kinh tế và các hoạt động đầu tư khác của xã hội.

Cấm phân lô bán nền: 70% sàn giao dịch sẽ đóng cửa?

Trước thực trạng hiện nay, GS. Đặng Hùng Võ đề xuất nên cấm phân lô, bán nền để hạn chế đầu cơ và hoang hóa ở các khu đô thị. Bên cạnh đó, khi chủ trương này được áp dụng cũng sẽ loại bỏ được những chủ đầu tư yếu kém về nguồn vốn, giảm thiểu rủi ro cho các nhà đầu tư.

“Thực chất đề xuất này không mới, việc này đáng lẽ phải được tiến hành từ lâu. Nếu không làm mạnh việc xóa bỏ phân lô, bán nền thì lợi ích sẽ chỉ phục vụ cho các chủ đầu tư và giới đầu cơ, trong khi rủi ro và thiệt hại luôn rơi vào người tiêu dùng”, ông Võ nhấn mạnh.

Cũng theo vị chuyên gia này, thời gian vừa qua nhiều chủ đầu tư nhận đất xong thì chia lô bán nền ngay để bán cho các nhà đầu tư. Điều này đã đi ngược lại với xu hướng đầu tư chuyên nghiệp trên thị trường bất động sản là đưa đất đai vào phát triển các dự án đầu tư trên đất để sinh lời.

Theo ông Võ, các cơ quan quản lý nhà nước cần cấm việc chia lô bán nền, thay vào đó, nên khuyến khích các nhà đầu tư đầu tư trên đất. Đây mới là nguyên tắc đầu tư bất động sản mang lại giá trị bền vững cho thị trường.

Còn theo chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản Trần Minh, việc cấm phân lô bán nền là rất cần thiết đối với thị trường bất động sản. Bản chất của việc phân lô bán nền chỉ nên dành cho các nhà đầu tư, khách hàng có nhu cầu ở thực tại những địa phương thiếu nhà ở cho người dân nên phân lô bán nền để giao cho người dân sử dụng.

Trong khi đó, phân lô bán nền hiện nay đang bị “biến tướng” nhằm phục vụ nhu cầu đầu cơ của các nhà đầu tư. Những đối tượng khách hàng này chủ yếu mua đất để lướt sóng kiếm lợi, không có nhu cầu ở thực hay đầu tư trên đất, khiến nhiều vùng đất bị bỏ hoang, gây lãng phí tài nguyên. Mặt khác, khi các nhà đầu tư thực đến triển khai dự án cũng sẽ gặp khó trong khâu giải phóng mặt bằng do vướng phải đất phân lô của các nhà đầu tư.

Việc cấm phân lô bán nên là cần thiết, song theo ông Minh, điều này không dễ thực hiện. Hiện nay, khoảng 70% các sàn giao dịch bất động sản đều đang bán các sản phẩm phân lô, đặc biệt là tại khu vực các tỉnh phía Nam. Việc cấm phân lô bán nền sẽ khiến các sàn giao dịch này gặp nhiều khó khăn, thậm chí buộc phải đóng cửa.

Bên cạnh đó, việc phân lô bán nền cũng là nguồn thu chính của nhiều địa phương như Đà Nẵng, Vũng Tàu, Phú Quốc. Nếu cấm hoạt động này sẽ làm ảnh hưởng đến lợi ích của các địa phương.

“Để cấm ngay việc phân lô bán nền là rất khó nhưng về lâu dài, điều này là hết sức cần thiết để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh”, ông Minh nhận định.