Ngậm "trái đắng" vì đầu tư chủ quan "ôm" đất nông nghiệp

Thay vì mua đất nền đã tách sổ, nhiều nhà đầu tư đã mua cho mình những mảnh đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm, thậm chí đất rừng phòng hộ với hy vọng chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất thổ cư, hưởng lợi phần chênh giá. Nhưng nhiều người nuôi mộng đại gia mà đầu tư chủ quan, thiếu kiến thức pháp luật để rồi “ôm trái đắng”.

Lỗ “sấp mặt” vì ôm đất nông nghiệp

Giữa năm 2010, trong cơn sốt đất Ba Vì (Hà Nội), vì thấy bạn bè mua bán đất ai cũng có được nhà to, xe đẹp, nên anh Lê Bá Tùng (Ứng Hoà, Hà Nội) quyết định bàn bạc với vợ bán căn nhà ở trung tâm quận Hà Đông lấy tiền đầu tư đất Ba Vì. Sau khi bán được 4 tỷ đồng, anh đã đem hết số tiền đó đi mua đất nông nghiệp ở xã Yên Bài (Ba Vì) với hy vọng đổi đời.

Nhiều người “săn” những khu đất trồng cây lâu năm có địa thế đẹp với hy vọng có thể chuyển đổi mục đích sử dụng.

Đây là thời điểm rất nhiều người đầu tư vào đất tại khu vực ngoại thành nên giá đất nông nghiệp khi ấy khá đắt, khoảng 560.000 đồng/m2. “Khi tôi mua là giá đã lên gấp đôi, gấp ba, nhưng vì thấy bạn bè mua lúc giá đang sốt mà vẫn thắng nên tôi quyết định mua. Tôi nghĩ, cứ mua đất là an toàn, không lãi nhiều thì lãi ít nên khi xuống tiền không có quá nhiều suy nghĩ”, anh Tùng chia sẻ.

Thế nhưng, chỉ sau một thời gian ngắn, anh Tùng đã phải “nếm trái đắng” khi giá đất lao dốc không phanh, rao bán cũng không có người mua. Số tiền 4 tỷ đồng của anh đã bị “chôn” ở đất Ba Vì. Cuộc sống hơn chục năm qua hai vợ chồng anh gặp không ít khó khăn, hai vợ chồng cùng 2 con nhỏ phải ở trọ, nay chuyển chỗ này mai chỗ khác nên vợ chồng anh liên tục xảy ra mâu thuẫn. “Khi tôi bán nhà đi để mua đất, vợ tôi có khuyên là mua một nửa số tiền, số còn lại mua lấy căn chung cư để cả nhà có chỗ chui ra chui vào. Nhưng vì máu làm ăn lớn nên tôi đã không nghe. Giờ cứ nhắc đến đất với cát là vợ chồng lại to tiếng với nhau. Hai vợ chồng lương công chức chỉ đủ tiền thuê nhà và sinh hoạt eo hẹp hàng ngày. Số tôi đen, vì mua phải khu đất mà không thể bán được, không chuyển đổi được. Bạn bè tôi tìm hiểu kỹ nên đã đầu tư đúng chỗ, chỉ một vài vụ họ đã có nhà to, xe sang đi rồi. Nhìn thấy thế nên tôi đã nhắm mắt làm theo, giờ thành ra thế này”.

“Dở khóc dở cười” là trường hợp của chị Lê Thị Thắm (Thanh Cao, Thanh Oai, Hà Nội). Cách đây 2 năm, nghe đồn một khu đất ruộng ở xã Thanh Cao có khả năng sẽ được chuyển thành đất giãn dân nên vợ chồng chị Thắm đã đi vay mượn tiền mua 2 sào ruộng (720m2) với giá 400 triệu đồng. Mua xong, hai vợ chồng đợi ngày đất được chuyển đổi mục đích sử dụng nhưng đợi mãi vẫn chưa thấy gì. Mới đây, nhiều người lại kháo nhau thông tin chuyển đất ruộng thành đất giãn dân chỉ là tin đồn thì vợ chồng chị Thắm như ngồi trên đống lửa. Vợ chồng chị chỉ làm nông đơn thuần nên số tiền 400 triệu là quá lớn.

Cũng nuôi mộng đại gia, anh Nguyễn Văn Bình (Hoàng Mai, Hà Nội) phải “nếm trái đắng” khi lao vào cơn sốt đất tại Đông Anh. Do thiếu kiến thức và nhận định nên khi thị trường đã đạt gần đỉnh, anh mới bắt đầu rót tiền. Hơn nữa anh lại được “cò đất” tiêm liều thuốc tinh thần, tin vào một tương lai màu hồng. Họ cho rằng, đầu tư vào đất không lãi nhiều thì lãi ít chứ tuyệt đối không có chuyện lỗ. Anh Bình đã xuống tiền mua một mảnh đất 70m2 với giá 2,1 tỷ đồng. Giá khi mua là 30 triệu đồng/m2 nhưng kỳ vọng của anh đã không thành hiện thực, giá không tăng mà có xu hướng quay đầu, giảm còn 27 triệu đồng/m2. Thấy vậy anh Bình đã quyết định bán lỗ gần 200 triệu đồng. Mất tiền lần đầu, anh Bình quyết định làm liều lần thứ hai. Vay mượn khắp nơi, thế chấp cả ngôi nhà đang ở, anh Bình gom được 15 tỷ đồng, anh quyết định mua đất của người dân tại xã Hiền Lương, (huyện Đà Bắc, Hòa Bình) để đầu tư. Theo như anh phân tích đây là khu đất gần với dự án Sun Legend Villas – Đà Bắc Ecolodge. Chỉ cần dự án này đi vào hoạt động là giấc mơ đại gia của anh thành hiện thực.

Nhiều người “ngậm trái đắng” vì mua đất rừng, đất trồng cây lâu năm.

“Khoảng tháng 5-2019, đã có một số người trả 29 tỷ đồng nhưng vì kỳ vọng đất khu này sẽ còn lên giá nên tôi đã không bán. Từ tháng 7 – 2020 giá đất bắt đầu có xu hướng giảm, khách trả 20 tỷ. Vì tiếc công, lời lãi không được nhiều nên tôi vẫn muốn giữ lại đất. Thế rồi chỉ sau có hơn 1 năm tuyệt nhiên không ai hỏi han gì đến khu đất đó nữa, giờ bán hòa gốc cũng khó khăn. Tìm hiểu nguyên nhân thì dự án nghỉ dưỡng Sun Legend Villas – Đà Bắc Ecolodge cũng là một dự án ma. Thực sự bây giờ tôi rơi vào khủng hoảng, lúc bán lãi cả chục tỷ thì không bán, giờ vẫn phải chịu lãi hàng tháng, ôm một đống nợ, đất thì nằm bất động như vậy. Không biết đến khi nào mình mới rút được vốn ra mà trả nợ. Có thêm một bài học nhưng tôi phải trả giá quá đắt”.

Không kém phần cay đắng, anh Lê Văn Sơn (Thanh Xuân, Hà Nội) trước khi đầu tư mua đất anh cũng thuộc hàng khá giả. Năm 2015, tìm hiểu trên địa bàn suối Sếu, xã Nhuận Trạch (Lương Sơn, Hòa Bình) có khu nhà ở Suối Sếu, một dự án nghỉ dưỡng đang được triển khai xây dựng. Đất trồng cây lâu năm tại khu vực này được nhiều người tìm mua. Anh Sơn có bàn bạc với gia đình và quyết định bán chiếc xe hơn 2 tỷ, thế chấp nhà vay ngân hàng, đồng thời huy động tiền từ người thân, gom được gần 10 tỷ và quyết định lên xã Nhuận Trạch mua đất.

Những mảnh đất ngoại ô một thời được rất nhiều người săn lùng.

Sau khi gom hàng chục ha đất trồng cây lâu năm của bà con, anh Sơn cho quây rào bằng dây thép gai khu đất mình đã mua. Ngay sau khi mua được 3 tháng, có nhiều người hỏi mua lại, bán đi anh có thể lãi vài tỷ đồng. Tuy nhiên, giá đất ngày càng có xu hướng tăng lên nên anh tiếc giữ lại. Sau một thời gian dài, dự án nghỉ dưỡng Suối Sếu vẫn bất động, giá đất bắt đầu chững lại, anh Sơn sốt ruột gọi người để bán. Tuy nhiên, việc tìm người mua là không hề dễ dàng, nhiều người đến xem đất rồi lại đi, hoặc trả giá thấp hơn khi anh mua.

“Khi ấy tôi mới tìm hiểu thì biết dự án sinh thái này là một trong những dự án ma. Họ xây dựng trái pháp luật và đang bị cơ quan chức năng xử lý. Bây giờ khu đất của tôi chỉ có thể quây lại, trồng cây, nuôi lợn chứ bán ra là điều vô cùng khó khăn. Giờ hàng tháng tôi vẫn phải trả lãi ngân hàng, rồi còn một đống nợ vay mượn của người thân chưa biết trả thế nào”, anh Sơn than thở.

Hãy cẩn trọng khi mua đất nông nghiệp

Thực tế hiện nay, việc chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở là rất khó khăn, nhất là cơ quan chức năng đang siết chặt quản lý loại đất này sau những dự án ma mà báo chí nêu.

Ông Mạnh Đình, chuyên gia bất động sản cho rằng: “Đất nền, nhất là các loại đất vùng ven, ngoại thành, là sản phẩm đầu tư dài hạn, có thể phải xây dựng, quản lý trong tương lai. Các nhà đầu tư luôn có suy nghĩ đầu tư để kiếm lợi nhuận mà quên rằng đầu tư còn để bảo toàn vốn, bảo toàn tài sản, để tránh việc tiền có thể mất giá. Chính vì thế, người dân và những nhà đầu tư, trước khi xuống tiền cần phải tìm hiểu kỹ các quy hoạch vùng liên quan, xem các dự án, khu đô thị có đảm bảo tính pháp lý hay không”.

Việc ào ạt mua đất nông nghiệp, đất rừng trồng cây lâu năm tạo thành cơn sốt chưa từng có, nguyên nhân là do hiệu ứng tâm lý đám đông, đất được sang tay giữa các nhà đầu cơ, cò đất với nhau thông qua hình thức đặt cọc. Người nọ sang tay cho người kia với giá được “hét” tăng theo ngày, tạo sức nóng ở khu vực đó. Sau khi chính quyền các địa phương vào cuộc, các cơn sốt đất theo phong trào mới lắng xuống. Chỉ có những ai bán lướt mới có thể kiếm lời được từ những cơn sốt đất như vậy, còn đa số đầu tư theo đám đông, hứng chịu giá đất phải mua cao ngất ngưởng sẽ nếm “trái đắng” khi cơn sốt qua đi.

Ông Đào Trung Chính – Phó tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường), chia sẻ với báo chí rằng, việc chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở đã được quy định trong Quyết định 121 của UBND thành phố Hà Nội và nằm trong quy hoạch chung của nhà nước chứ cá nhân nhỏ lẻ khó mà có thể chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất nhà ở. Việc mua bán đất nông nghiệp mang lại rủi ro rất lớn với nhà đầu tư, bởi nếu mảnh đất đó nằm trong diện giải tỏa thì chỉ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp rất thấp, trong khi nhà đầu tư phải bỏ ra một khoản không nhỏ mua nó.