Nghịch lý mua nhà hình thành trong tương lai: Chủ đầu tư sai, dân lại gánh hậu quả!

Quy định pháp luật bây giờ chưa đủ mạnh mẽ, chưa triệt để để đến mức chủ đầu tư không dám sai phạm. Nếu quy định pháp luật liên quan đến chế tài xử phạt nặng đến mức chủ đầu tư không dám sai phạm thì họ sẽ không dám thực hiện nữa

Thực tế thực hiện cho thấy, thời gian vừa qua, bùng nổ tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng mà nguyên nhân do tiến độ dự án chậm chạp, ì ạch đắp chiếu cả thập kỷ.

Chủ đầu tư sai, dân lại gánh đủ

Luật kinh doanh bất động sản đã quy định về trách nhiệm của ngân hàng, chủ đầu tư trong mối quan hệ ba bên. Vậy ông nhìn nhận trên thực tế thực hiện ra sao về quy định này?

Chính vì hiện tượng các dự án chậm tiến độ là lý do vì sao xuất hiện quy định bảo lãnh. Quy định chủ đầu tư phải bảo lãnh tại ngân hàng để khi dự án chậm tiến độ ngân hàng sẽ bảo đảm quyền lợi cho người mua nhà bằng cách trả tiền.

Hiện nay, một số ngân hàng đã được Ngân hàng Nhà nước đưa vào danh sách đủ năng lực để triển khai. Trên thực tế, đã có nhiều dự án thực hiện bảo lãnh trước khi bán theo quy định.

Tuy nhiên, còn một số dự án thực hiện bảo lãnh chưa toàn diện, chưa triệt để. Bởi một số chủ đầu tư lách luật, chuyển phần kinh phí bảo lãnh sang cho khách hàng chi trả, mà khoản này lẽ ra chủ đầu tư phải chịu. Chi phí bảo lãnh thường chiếm đến 1-2,5% giá trị tài sản bảo lãnh, là giá trị mua bán căn hộ. Giá trị bảo lãnh này đối với một căn hộ thì ít nhưng với cả dự án, có thể lên tới 500 căn hộ thì số tiền bảo lãnh không hề nhỏ.

Khi đó, Chủ đầu tư có thể né trách nhiệm bằng cách yêu cầu người mua chi trả phí bảo lãnh căn hộ mình mua. Nếu người mua lại ham nhà rẻ nên không đồng ý cấp bảo lãnh từ ngân hàng thì sẽ lại nhận rủi ro về mình khi mua nhà trong tương lai.

Tất cả đã được quy đinh chi tiết cụ thể trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cùng các Nghị định, Thông tư hướng dẫn của Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước. Tóm lại, một căn hộ mua có điều kiện trước khi bán và điều kiện sau khi bán, người dân phải cần phải để ý những vấn đề sau đây:

Thứ nhất, trước khi bán dự án phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, bản vẽ thiết kế cơ sở, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó; có bảo lãnh ngân hàng.

Sau khi mua, phải kiểm tra được sơ đồ căn hộ có đúng với thiết kế cơ sở dự án được duyệt hay không vì hiện nay xảy ra tình trạng chủ đầu tư khi bán đưa cho khách hàng hồ sơ dự án trùng với bản vẽ thiết kế được cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt nhưng trong quá trình xây lại tăng diện tích, điều chỉnh sai phạm với thiết kế.

Mục tiêu của Chủ đầu tư thường là tăng thêm diện tích sàn, tăng số lượng căn hộ để bán được nhiều. Khi làm sai như vậy thì sai thiết kế, dẫn tới hệ quả là nếu dự án không được điều chỉnh hồ sơ thiết kế cơ sở thì không nghiệm thu được, không đủ điều kiện cấp sổ hồng cho các căn hộ. Từ đó, dẫn đến tình trạng hiện nay là Chủ đầu tư sai nhưng người mua phải gánh chịu.

Vì sai phạm là chủ đầu tư nhưng dẫn tới người dân mua nhà lại được không cấp Sổ hồng. Những sai phạm này là cố ý không phải vô ý, hoạt động xây dựng là có mục đích, chủ đích chứ không phải hoạt động mang tính chất vô ý sai phạm. Nếu cấp Sổ hồng cho hàng loạt dự án sai phạm thì sẽ không còn trật tự xây dựng, trật tự đô thị, quy hoạch đô thị. Nếu không cấp thì người dân phải gánh hệ quả từ sai phạm của Chủ đầu tư.

Do đó, cần có và phải áp dụng những biện pháp chế tài mạnh mẽ để không dám vi phạm và sẽ bị thiệt hại kinh tế nặng, nếu vi phạm.